Kündigungsfrist und Form einhalten

Mietvertrag für die Wohnung fristgerecht kündigen – an welchem Datum?

Befristete Mietverträge können während der Laufzeit in der Regel nicht einfach gekündigt werden.

Wann muss eine Kündigung erfolgen und was muss in dem Schreiben stehen?

Wenn man nach dem Umzug schon in der neuen Wohnung wohnt, aber noch Miete für die alte zahlen muss, ist das ärgerlich. Mit der rechtzeitigen Kündigung des Mietvertrags lässt sich das verhindern. Aber was bedeutet rechtzeitig eigentlich?

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Welche Kündigungsfristen gelten?

Im Regelfall gilt immer eine gesetzliche Kündigungsfrist. Diese beträgt drei Monate, auf die Wohndauer kommt es dabei nicht an. Allerdings kann es einen Kündigungsausschluss im Vertrag geben. Dann kommt man nicht ohne Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin aus dem Vertrag. Zulässig ist ein Kündigungsausschluss aber nur für einen Zeitraum bis zu vier Jahren.

Im Mietvertrag kann aber auch eine abweichende Regelung festgeschrieben werden, zum Beispiel eine Auflösung des Mietverhältnisses mit einer Frist von einem oder zwei Monaten. Längere Fristen als die gesetzlich geltende sind aber nicht möglich. Für eine fristlose Kündigung muss eine ausreichende Begründung vorliegen. Bei einer Mieterhöhung durch den Vermieter oder die Vermieterin hat man als Mieter oder Mieterin ein Sonderkündigungsrecht.

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Will die vermietende Partei den Vertrag auflösen, muss ein Kündigungsgrund angegeben werden, zum Beispiel Eigenbedarf. Wie lange die Kündigungsfrist bei Kündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin ist, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Bei bis zu fünf Jahren Mietdauer gilt ebenfalls eine Frist von drei Monaten, danach steigt die Dauer gestaffelt an.

Ab welchem Datum zählt die Frist?

Wie die Frist berechnet wird, sorgt oft für Verwirrung. Es gilt die Regel, dass spätestens zum dritten Werktag eines Monats gekündigt werden muss, damit dieser Monat noch zur Frist zählt (§ 573c BGB). Entscheidend ist außerdem der Eingang der Kündigung beim Vermieter oder bei der Vermieterin, nicht das Absenden durch den Mieter oder die Mieterin. Um sicherzugehen, dass der Brief rechtzeitig angekommen ist, ist ein Versand per Einschreiben sinnvoll. Damit besteht ein Nachweis über den Eingang der Post am Zielort.

Mit einem Beispielfall lässt sich das einfach verstehen: Ziel ist es, die Wohnung zum 31. März zu kündigen. Die Kündigung muss also drei Monate früher bei dem Vermieter oder der Vermieterin eingehen, in diesem Fall also im Januar. Ist der 1. Januar zum Beispiel ein Sonntag, wird dieser nicht mitgezählt, da nur Werktage berücksichtigt werden. Am 2., 3. und 4. Januar kann die Kündigung eingehen – das sind die ersten drei Werktage des Monats. Die Frist beginnt dann und endet wie gewollt am 31. März. Zum 1. April wird die Kündigung wirksam, an diesem Tag besteht also kein Mietverhältnis mehr und man muss aus der Wohnung ausgezogen sein – sofern keine Sonderregelung vereinbart wurde.

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Geht die Kündigung hingegen am 5. Januar, also dem vierten Werktag des Monats, ein, beginnt die Kündigungsfrist erst am 1. Februar – und mit Ablauf erst am 30. April.

In welcher Form muss die Kündigung erfolgen und was muss darin stehen?

Die Kündigung sollte fristgerecht in schriftlicher Form erfolgen. Mail, Fax oder Whatsapp kann man nicht zur Zustellung verwenden. Neben der Form gibt es auch Regeln für den Inhalt, damit die Kündigung rechtlich wirksam wird:

  • Die Anschrift des Vermieters oder der Vermieterin muss angegeben werden. Diese sollte in der Regel im Mietvertrag zu finden sein.
  • Die eigene Adresse der zu kündigenden Wohnung muss angegeben werden, die Angabe des Stockwerks oder die Nummer der Wohnung präzisiert, um welche Wohnung in einem Mehrparteienhaus es sich handelt.
  • Das Datum, zu dem die Kündigung erfolgt, muss in dem Schreiben stehen.
  • Die Kündigungsform sollte dabei ebenfalls festgehalten werden. Ist die Kündigung ordentlich, also nach der gesetzlichen Frist, muss kein Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses angegeben werden. Erfolgt die Kündigung fristlos, muss eine Begründung erfolgen.
  • Empfohlen wird, den Vermieter oder die Vermieterin aufzufordern, die Kündigung zu bestätigen. So kann man sich sicher sein, dass die Kündigung eingegangen ist und die Frist eingehalten wurde.
  • Ebenfalls kann ein Hinweis zu einem Übergabetermin und wann er gewünscht ist in der Kündigung stehen.
  • Die Kündigung wird nur dann wirksam, wenn sie unterschrieben ist – und zwar von allen Hauptmietern und Hauptmieterinnen, wenn es mehr als einen oder eine gibt.

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