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00:29 01.03.2014
Ein typisches Neubaugebiet am Stadtrand: Hier macht der Bebauungsplan nur wenige Vorgaben.
Ein typisches Neubaugebiet am Stadtrand: Hier macht der Bebauungsplan nur wenige Vorgaben. Quelle: dpa (Symbolfoto)
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Hannover

Architektin Meike Alonso hat diese Enttäuschung schon oft beobachtet: Da freut sich ein Bauherr, dass er ein passendes Grundstück gefunden hat, und erlebt dann ein böses Erwachen, weil er sein Traumhaus dort nicht bauen kann. „Oft wird ein Grundstück gekauft, ohne sich über die Bedingungen zu informieren, unter denen dort gebaut werden darf“, weiß Alonso. Der Grund: Vor allem für Neubaugebiete erstellen Kommunen in der Regel Bebauungspläne, die den individuellen Wünschen Grenzen setzen.

„Das wird von Baugebiet zu Baugebiet unterschiedlich gehandhabt, teilweise bestehen jedoch sehr rigide Vorschriften“, erklärt Alonso. So kann nicht nur vorgeschrieben sein, wie viele Geschosse erlaubt sind oder wie groß die Dachneigung sein darf. Auch gestalterische Details wie die Formate der Fenster oder die Farbe der Klinker können festgelegt sein. In vielen Baugebieten müssen zudem ökologische Standards eingehalten werden: So kann ein Anschluss an ein Blockheizkraftwerk oder eine bestimmte Form der Entwässerung gefordert sein. „Das hat natürlich Auswirkungen auf die Kosten, zum Beispiel wenn Passivhausstandard gefordert wird“, sagt Alonso.

Um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, sollten sich Bauherren daher vor dem Grundstückserwerb sorgfältig überlegen, was sie bauen wollen, und sich dann mit den räumlichen Gegebenheiten vertraut machen, rät Michael Halstenberg, stellvertretender Vorsitzender der Gesellschaft für Baurecht in Frankfurt am Main: „Wer ein Grundstück erwerben möchte, sollte unbedingt vorher den Bebauungsplan beim Bauamt einsehen. Oft ist dieser auch im Internet zu finden.“ Um auf Nummer sicher zu gehen, kann mit dem zuständigen Sachbearbeiter über das Bauvorhaben gesprochen werden. Eine rechtsverbindliche Auskunft erteilt dieser aber nicht.

Wird das Haus nicht über einen Bauträger erworben, sollte daher ein kompetenter Fachmann hinzugezogen werden, rät Halstenberg. In der Regel sei dies ein Architekt. „Der Laie kann das Baurecht nicht verstehen“, betont der Jurist. Denn beim Bauen muss nicht nur der kommunale Bebauungsplan beachtet werden. Auch dem Bundes- und Landesrecht muss entsprochen werden. Doch was in Thüringen oder Brandenburg Norm ist, muss in Niedersachsen noch lange nicht gelten. „Die Rechtslage in den Bundesländern weicht in einzelnen Punkten voneinander ab“, erläutert Halstenberg.

Während für Neubaugebiete in der Regel Bebauungspläne existieren, bestehen diese für bereits bebaute Gebiete vergleichsweise selten. Dort, wo es keinen sogenannten B-Plan gibt, greift der Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Dieser besagt, dass sich Neubauten in die vorhandene Bebauung einfügen sollen. In einem Wohngebiet kann also in der Regel kein Gewerbe angesiedelt werden. Und in einem Viertel mit lauter Einfamilienhäusern darf nicht ohne Weiteres ein fünfgeschossiger Wohnkomplex errichtet werden. Der genannte Paragraf lässt jedoch einen großen Interpretationsspielraum zu. Deshalb sei es sinnvoll, in solchen Quartieren eine Bauvoranfrage zu stellen, meint Alonso. Zudem müsse mitunter die kommunale Gestaltungssatzung beachtet werden.

Normalerweise muss für ein Bauvorhaben ein Bauantrag bei der Verwaltung eingereicht werden, bei Ein- und Zweifamilienhäusern genügt in manchen Fällen aber auch eine Bauanzeige. Doch welches Verfahren auch immer angewendet wird - der Bauherr ist dafür verantwortlich, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. Geschieht dies nicht, müsse im schlimmsten Fall ein Teil des Hauses zurückgebaut oder sogar das gesamte Gebäude „stillgelegt“ werden, sagt der Jurist: „Der Bauherr wird immer in Haftung genommen, auch wenn er schlecht oder falsch beraten wurde. Das ist die Kehrseite der Freiheit, die jeder hat.“ In einem zivilrechtlichen Prozess könne er jedoch etwa vom Architekten Schadensersatz einfordern.

Viele Bauherren empfinden die gesetzlichen Vorgaben, insbesondere die Regelungen in den Bebauungsplänen, als Gängelung - sie wollen einfach ihre Wünsche realisieren dürfen. Doch für Planer und Architekten sind die Bestimmungen sinnvoll: „Sie dienen dazu, dass ein einheitlicher Siedlungscharakter gewahrt wird und sich kein Wildwuchs ausbreitet, in dem die toskanische Villa neben dem Schwarzwaldhaus steht“, sagt Halstenberg. Und Alonso ergänzt: „Im Sinne der Identitätsbildung sind Bebauungspläne wichtig. Diese prägen den Ort und schaffen einen Wert für die Allgemeinheit.“ Bebauungspläne schützen zudem Einzelinteressen: Damit soll zum Beispiel vermieden werden, dass hohe Gebäude Grundstücke verschatten oder Garagenzufahrten an Gärten vorbeiführen.

Sebastian Hoff

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