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Immobilienfinanzierung

Auf die Beleihungsgrenze kommt es an

Banken und Versicherungen finanzieren Immobilien nur bis zu einem bestimmten prozentualen Anteil bezogen auf den Kaufpreis oder Beleihungswert. Wer über eine gute Bonität verfügt, kann auch ein höheres Darlehen bekommen – gegen Zinsaufschlag.

Viele Banken schätzen, bevor sie einen Kredit gewähren, ob der Kauf- oder Baupreis für das Objekt angemessen ist und ziehen dann einen Betrag von zehn bis 20 Prozent als Sicherheitsreserve ab. Übrig bleibt der sogenannte Beleihungswert. Andere Banken verwenden hingegen den tatsächlichen Kaufpreis als Berechnungsgrundlage der Darlehenshöhe.

Beleihungsgrenze liegt häufig bei 60 Prozent

Doch ob Beleihungswert oder Verkehrswert: Zur weiteren Absicherung ihrer Forderungen finanzieren Kreditgeber Immobilien nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz – der intern festgelegten Beleihungsgrenze. Diese beträgt häufig 60 Prozent.
Dient der Kaufpreis als Grundlage der Beleihung, und zieht die Bank von diesem einen Sicherheitsabschlag ab, kann die Beleihungsgrenze auch bei 54 Prozent oder noch darunter liegen. Zwar vergeben die meisten Kreditgeber an Kunden mit entsprechender Zahlungskraft auch Darlehen in einem höheren Umfang von mindestens 80 Prozent des Beleihungswerts oder Kaufpreises, doch muss der Kreditnehmer dann in der Regel eine Zinsverteuerung in Kauf nehmen. Wie hoch diese ausfällt, kann sich von Bank zu Bank unterscheiden.

Zinsen über der Beleihungsgrenze

Bei der Deutschen Bank beispielsweise kann der Kunde nur für ein Annuitätendarlehen bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes den Top-Zins erhalten. Im Falle einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zins für die gesamte Darlehenssumme lediglich um 0,05 Prozent höher. Mit einem Risikoaufschlag von 0,15 Prozent schlägt eine 80-Prozent-Finanzierung bei der Volksbank Münster zu Buche.
Richtig teuer werden kann es für Häuslebauer, die ihre Immobilie komplett mit dem Darlehen der Bank finanzieren möchten. „Seit der Finanzkrise sind die Aufschläge für 100-Prozent-Finanzierungen deutlich angestiegen, mit 0,5 bis 1,0 Prozent höheren Zinsen müssen Kreditnehmer rechnen“, sagt Christian Schmid-Burgh, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.

Überschreiten der Grenze vermeiden

Jeder über den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze hinausgehende Darlehensbedarf kostet den Kunden also zusätzliches Geld. Um hohe Zinsaufschläge zu vermeiden, sollte der Häuslebauer deshalb möglichst Eigenkapital von mindestens 20 Prozent einbringen. Gegebenenfalls lohnt es sich zu prüfen, ob die eigenen Mittel anderweitig erhöht werden können, beispielsweise durch ein Verwandtendarlehen.
Wichtig ist, genau zu rechnen und zu vermeiden, dass der Darlehensbedarf knapp über der Grenze liegt. Eventuell lässt sich mit dem Kreditgeber auch über ein Anheben der Beleihungsgrenze verhandeln. „Bei Sparkassen und örtlichen Banken ist dies durchaus einen Versuch Wert, Direktanbieter rücken hingegen von ihren festgelegten Grenzen nicht ab,“ sagt Schmid-Burgh. „Wer einen Neubau finanziert, kann noch Spielraum gewinnen, indem er die Kosten für die Einbauküche mit in den Kaufpreis einrechnet.“

Nachrangdarlehen aufnehmen

Besteht für den Immobilienerwerber trotz allem noch weiterer Kreditbedarf, sollte er eine andere Finanzierungsvariante in Erwägung ziehen. Statt bei der Bank ein Darlehen über der Beleihungsgrenze aufzunehmen, kann er unter Umständen den über der Grenze liegenden Betrag durch einen Kredit des KfW-Wohneigentumsprogramms oder einen zuteilungsreifen Bausparvertrag abdecken. Die KfW-Bank und Bausparkassen akzeptieren auch nachrangige Kredite, ohne dafür einen Aufpreis zu berechnen. So erspart sich der Kreditnehmer den Zinsaufschlag der Bank auf das Gesamtdarlehen.
Nachrangig heißen die Kredite, weil sie im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht abgesichert werden. Darlehen bis zur Höhe der Beleihungsgrenze hingegen stehen an erster Stelle und werden im etwaigen Falle einer Zwangsversteigerung auch als erste bedient.

Ein KfW-Darlehen beantragt der Kreditnehmer grundsätzlich über die Hausbank, diese muss mit der Finanzierung also einverstanden sein. Dies ist aber nicht immer der Fall, da die Hausbank wiederum für die Rückzahlung des Darlehens gegenüber der KfW haftet. Eine Alternative für den Häuslebauer besteht darin, ein spezielles Nachrangdarlehen bei einer Landesbank aufzunehmen. Den Antrag dazu stellt er direkt bei der zuständigen Förderstelle des jeweiligen Bundeslandes.

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