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Makler berücksichtigen bei der Wertermittlung von Immobilien jedes Detail.

Makler berücksichtigen bei der Wertermittlung von Immobilien jedes Detail.© iStockphoto.com/andresr/Highwaystarz-Photography

Makler

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Makler helfen bei der objektiven Wertermittlung für Haus und Wohnung.

Sind es nun 250 000 Euro? Oder ist die moderne Immobilie mit großem Balkon oder parkähnlichem Garten in beliebter Wohnlage doch das Doppelte wert? Spätestens wenn es um den Verkauf der eigenen oder auch der geerbten „vier Wände“ geht, müssen sich Wohnungs- und Hauseigentümer detailliert mit dieser Frage auseinandersetzen. 

Schließlich ist im Allgemeinen nur den wenigsten bekannt, welchen Wert ihr Grundbesitz hat, welche Faktoren über den Preis entscheiden und wie sich dieser letztendlich zusammensetzt. „Eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn jedes Objekt ist ein Unikat und muss nach eigenen Kriterien beurteilt werden“, weiß Maria del Carmen Weber, Vorstandsmitglied beim Immobilienverband Deutschland (IVD) Region Nord.

Schutz vor zu niedrigem Erlös

Wobei es natürlich Richtwerte wie Lage, Größe und Grundriss sowie Alter und Bausubstanz, Zustand von Dach und Fenstern und die gesamte Ausstattung gibt.

Doch Vorsicht! Der geräumige Wellnessbereich inklusive Sauna, in die der Besitzer eines Hauses enormes Geld investiert hat, gilt nicht automatisch als Wertsteigerung. Im Gegenteil: Sie kann für den potenziellen Käufer sogar zur Belastung werden, wenn er im Vorfeld schon weiß, dass er nach Erwerb der Immobilie einen kompletten Rückbau startet.

„Daher ist es in jedem Fall sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite ratsam, bei der Immobilienbewertung auf professionelle Unterstützung, zum Beispiel von Maklerseite, zu setzen, um den objektiven Wert einer Immobilie zu ermitteln“, sagt Weber. Denn die Experten hätten die erforderliche Markt- und Sachkenntnis und würden nach jahrelanger Erfahrung tatsächlich jedes kleinste Detail mit in die Preisermittlung einbeziehen. Und das kann Käufer vor überhöhten Preisen und Verkäufer vor falschen Erwartungen oder zu niedrigen Verkaufserlösen schützen.

Hohe Rendite versus Lebensqualität

So sei zum Beispiel bei Eigentumswohnungen neben der Berücksichtigung der harten Fakten auch der Blick auf die weichen Faktoren, wie die Eigentümergemeinschaft, empfehlenswert. Denn Kapitalanleger, die mit ihrem Objekt eine möglichst hohe Rendite erzielen wollen, richteten ihren Fokus in der Regel auf andere Bereiche als Selbstnutzer, die in liebevoll gestalteter Umgebung wohnen und leben möchten. Und das beinhalte auf Dauer enormes Streitpotenzial. Schließlich bedeute Luxus im Alltag nicht automatisch eine Steigerung der Rendite.

Auch die Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten von Haus oder Wohnung müssten bei der Preisermittlung berücksichtigt werden. Denn was nütze einem Käufer eine vermeintlich günstig ergatterte Immobilie, für die er später horrende monatliche Nebenkosten für den Aufzug oder anstehende Sanierungskosten zu zahlen hat? Daher sei vor allem bei Schnäppchenangeboten Vorsicht geboten.

Viele Käufer und Verkäufer fühlten sich aber auch schlichtweg wohler und sicherer, wenn sie professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen - selbst wenn sich das Ergebnis letztlich nicht mit den eigenen Wünschen deckt und der Traum von der eigenen Immobilie plötzlich wie eine Seifenblase zerplatzt. Schließlich sei unbestritten, dass der Expertenrat Käufer und Verkäufer jede Menge Ärger und Arbeit ersparen kann.

Der Traum von der eigenen Immobilie

Immobilienvermietung im Alleingang

Gleiches gelte im Übrigen auch für das Mietgeschäft. Denn auch wenn das in 2015 eingeführte Bestellerprinzip (siehe Informationskasten unten) von vielen Maklern zunächst als „geschäftsschädigend“ oder gar existenzgefährdend eingestuft wurde, da Wohnungseigentümer ihren Besitz fortan im Alleingang an den Mann oder die Frau bringen könnten, stellt sich die Situation inzwischen offensichtlich ganz anders dar. „Natürlich ist einigen Maklern das Mietgeschäft weggebrochen, weil sich viele Vermieter selbst ihre Bewohner suchen“, sagt Weber. Doch den meisten Haus- und Wohnungsbesitzern sei der damit verbundene Arbeits-, Organisations- und Zeitaufwand viel zu groß. Schließlich müssten sie sich mit der Bewertung der Immobilie inklusive Ermittlung eines angemessenen Mietpreises befassen, ein professionelles Exposé anfertigen, das das Objekt mit all seinen Vorzügen präsentiert und Einblick in die Räumlichkeiten gibt, und auch die Anfertigung eines Energieausweises sei erforderlich.

Branche erzielte Imagegewinn

Nicht zu vergessen Anzeigenschaltungen in den Medien und Webpräsenzen, die Koordination von Besichtigungen, Vorauswahl und Bonitätsprüfungen potenzieller Mieter - die Liste an Aufgaben, die bis zur Haus- oder Wohnungsübergabe erledigt werden müssen, ist nahezu grenzenlos. Abschließend sind die Ausfertigung eines rechtlich einwandfreien Mietvertrags sowie eine qualifizierte Übergabe inklusive lückenloser Dokumentation erforderlich. Für all das haben viele Eigentümer meist weder die Zeit noch das Know-how, sodass schnell auch rechtliche Probleme auftauchen könnten, die richtig teuer werden. Und das bleibt ihnen mit dem Makler, der individuelle Leistungspakete „schnüren“ und anbieten kann, erspart. Daher sei für die Branche mit der Gesetzesänderung insgesamt ein Imagegewinn verbunden - auch wenn einige Unternehmen Federn lassen mussten. Doch wie in jedem anderen Segment setze sich Qualität bekanntlich durch.

Information

Das Bestellerprinzip stellt Wohnungssuchende oft vor große Herausforderungen 

Während der eine die Leistung in Auftrag gibt, muss der andere dafür bezahlen. So hat es lange Zeit bei der Wohnungsvermittlung ausgesehen. Während der Vermieter – egal ob Immobilienbesitzer oder Wohnungsgesellschaft - einen Makler engagierte, um seine Wohnung an den Mann oder die Frau zu bringen, musste der spätere Mieter für die Courtage aufkommen.

Seit dem 1. Juni 2015 ist das anders: Mit der gesetzlichen Einführung des Bestellerprinzips bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt  hat. Das heißt: Wird der Makler vom Vermieter engagiert, kommt dieser bei Vermittlung für dessen Provisionsforderungen auf. Bei Beauftragung durch den Wohnungssuchenden zahlt dieser bei Unterzeichnung des Mietvertrags die vereinbarte Courtage. Ziel der Gesetzeseinführung war und ist es, Mieter vor Abzocke bei der Wohnungsvermittlung zu schützen. Doch jetzt scheinen die vermeintlich Schützenswerten die Leidtragenden der Novelle zu sein.

Tatsache ist, dass sich mit dem Bestellerprinzip viele Makler aus dem Mietergeschäft zurückgezogen haben und Wohnungsinteressierten die Suche nach dem passenden Objekt im Internet oder in anderen Medien empfehlen. Zu groß scheint das Risiko, kostenlos für potenzielle Mieter im Einsatz gewesen zu sein. Denn das Gesetz sieht vor, dass der Mieter bei der Wohnungsvermittlung die Courtage nur dann bezahlen muss, wenn der Makler dafür noch nicht vom Eigentümer beauftragt worden war.

Erschwerend kommt für die Wohnungssuchenden hinzu, dass sich das Angebot an Mietwohnungen verringert hat, da einige Vermieter die Wohnungen „unter der Hand“ weitergeben, um die Maklerkosten zu sparen. Dadurch haben vor allem diejenigen, die in eine neue Stadt ziehen wollen und schnellstmöglich eine neue Wohnung benötigen, das Nachsehen. 


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