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13:26 26.08.2010
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Krisenstimmung und niedrige Zinsen bilden den Nährboden für wachsendes Interesse an Eigenheimen zur Kapitalanlage. Laut einer aktuellen Umfrage erwägt jeder vierte Deutsche den Kauf einer Mietimmobilie, unter Gutverdienern ist es sogar jeder Zweite. Hauptgründe für das steigende Interesse sind neben günstigen Finanzierungsbedingungen vor allem hohe Zukunftssicherheit und Schutz vor Inflationsverlusten. „Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge“, weiß Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG. Damit der Immobilienerw erb auf sicheren Füßen steht, sollten Käufer vier Aspekte besonders berücksichtigen:

1. Eigenkapital-Einsatz bringt finanzielle Vorteile

Die oft gehörte Meinung, man könne beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie auf Eigenkapital weitgehend verzichten, stimmt nur bedingt. „Gerade in Phasen niedriger Sparzinsen wie jetzt sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Anlagekapital nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil zudem mit günstigen Zinskonditionen“, erläutert Haselsteiner. Niedrigere Kreditzinsen verringern die Finanzierungskosten – die niedrigere Steuerersparnis wird dadurch relativiert.

2. Finanzierung nicht auf Kante nähen

Kauf und Finanzierung einer Mietimmobilie rufen in der Regel langjährige Belastungen hervor. Zwar erzielt der Eigentümer regelmäßig Mieteinkünfte, doch ungeplante Kosten für Reparaturen, Instandhaltungen oder Nachzahlungen können die Kalkulation stören. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar. Finanzierungsexperten empfehlen daher rund 20 Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt auf die Seite zu legen. Käufer sollten konservativ kalkulieren, sodass auch größere Mietausfälle von bis zu zwölf Monaten ohne Mühe überbrückt werden können.

3. Gründlich informieren

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, um sie zu vermieten, der benötigt für eine aussagekräftige Kalkulation genaue Daten und Fakten. Käufer sollten sich vorab informieren, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, was Mieter in vergleichbaren Objekten zahlen, welche Mieterschicht üblicherweise Interesse zeigt und wie lang in der Regel die Mietdauer ausfällt. Hilfestellung bieten der Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche in Zeitungen und Internet. „Bei Bestandsimmobilien sollte man sich die aktuellen Mieteinkünfte nachweisen lassen, etwa durch Einblick in entsprechende Kontoauszüge“, rät Haselsteiner. Ebenso sei empfehlenswert, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen einzusehen. Aus diesen geht hervor, welche Baumaßnahmen geplant sind oder demnächst anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen. Dazu sollte man sich vergewissern, wie viel Instandhaltungsrücklage für das Objekt angespart worden ist.

4. Rendite und Steuervorteile nicht überbewerten

Keine Investition ohne vorherige Renditekalkulation. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn die Renditeversprechen des Anbieters allzu vollmundig ausfallen. „Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten die Alarmglocken schrillen“ warnt der Immobilienprofi. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man vielmehr prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig tragen. Bestehen Zweifel, sollte man über Alternativen nachdenken. Auch von den viel gepriesenen Steuervorteilen sollten sich Käufer nicht blenden lassen. Der Interhyp-Experte rät: „Steuerboni sollten niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden.“ Deutlich wichtiger seien ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.

5. Finanzierungssicherheit anstreben

Das niedrige Zinsniveau ermöglicht hohe Tilgungsleistungen. Dies erlaubt Immobilienkäufern jetzt sehr genau festzulegen, auf wie viel Jahre sie ihre Finanzierung anlegen möchten. Mit Hilfe einer entsprechenden Tilgungshöhe kann man steuern, ob das Objekt in zehn, zwölf oder fünfzehn Jahren abgezahlt sein soll. Genauso lange profitieren Käufer von Steuervorteilen in Form absetzbarer Darlehenszinsen. Wird das Darlehen vollständig innerhalb der Zinsbindung zurückgeführt (Volltilgerdarlehen), spendiert die Bank häufig einen Zinsnachlass. Im Sinne hoher Zins- und Finanzierungssicherheit empfiehlt sich der Abschluss eines länger laufenden Darlehens mit einer der Laufzeit angepassten Tilgungshöhe. Wer beispielsweise bei der SKG Bank aktuell ein 200.000-Euro-Darlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung zu 3,3 Prozent abschließt, der ist bei einer Anfangstilgung von fünf Prozent nach 15 Jahren so gut wi e schuldenfrei. Beträgt die Tilgungsleistung nur zwei Prozent, dauert es mit 29 Jahren und sechs Monaten hingegen fast doppelt so lang, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. In diesem Fall benötigt der Käufer nach Ablauf der fünfzehnjährigen Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung. Wo die Bauzinsen in 15 Jahren stehen, ist heute allerdings völlig ungewiss. Insofern empfiehlt es sich, Kreditlaufzeit und Tilgungshöhe optimal auszurichten.

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